Засгийн газраас “Орон сууцны санхүүжилтийн төрөлжсөн банкны тухай” хуулийн төслийг өргөн мэдүүлсэн. Тэгвэл уг хуулийн төслийн талаар Монголын банкны холбооны Гүйцэтгэх захирал бөгөөд ЕНБД Л.Амартай цаг үеийн асуудлаар ярилцлаа. Тэрээр зах зээлд их хэмжээний мөнгө огцом нийлүүлэх нь орон сууцны үнийн хөөрөгдөл, инфляц үүсгэх эрсдэлтэйг анхааруулав.
ВИДЕО:
-Манай улс ипотекийн төрөлжсөн банктай болох тухай хуулийн төслийг өргөн барина гэдгээ мэдэгдээд байна. Та энэ салбарт олон жил ажилласан хүний хувьд энэ хуулийн төсөл дээр ямар байр суурьтай байгаа вэ. Эндээс ярилцлагаа эхэлье.
-Ер нь нэг хүний суурь эрх бол дээвэртэй байх явдал. Энэ эрхийг хангахын төлөө хүн төрөлхтөн олон сая жилийн турш нэгэн дээвэр дор амьдарч ирсэн. Тэгэхээр энэ бол суурь эрх. Энэ эрхийг хангахын төлөө засаг анхаарч байгаад би баяртай байна. Яагаад гэвэл үүнийг өмнө нь хувийн хэвшил, банкны салбар хариуцан явуулж байсан бол одоо төр засгийн зүгээс анхаарч, өөрсдөө оролцъё, энэ асуудалд төвлөрье гэж байгаад талархалтай байна. Сөрөг, эерэг тал аль аль нь бий. Аль болох сөрөг талыг нь бууруулж, эерэг талыг нь дөвийлгөх шаардлагатай. Ер нь өмнөх ипотекийн зээлийг засаг хариуцаж хэрэгжүүлээгүй учраас гэр хороололд амьдарч байгаа иргэд рүү чиглүүлж, яндан бууруулах зорилгод хангалттай анхаарч чадаагүй. Хэрэв засаг анхнаасаа энэ тал дээр анхаарсан бол өнөөдөр орон сууцанд орж байгаа хүмүүсийн дийлэнх нь гэр хорооллоос шилжин орж байгаа хүмүүс байх ёстой. Гэтэл одоогийн нөхцөл байдал ямар байна вэ гэхээр дийлэнх нь амьдралынхаа нөхцөлийг сайжруулж, нэг хорооллоос нөгөө хороолол руу шилжиж байгаа хүмүүс байна.
-2013 ОНЫ АЛДААГ ДАХИН ДАВТАЖ БОЛОХГҮЙ-
-7 бүлэг, 29 зүйлтэй хуулийн төслийг харлаа. Энэ дээр Монголбанк суурь судалгааг нь хийсэн юм байна. Зардлын асуудал анхаарал татаж байсан. Ипотекийн төрөлжсөн банктай болоход 7 их наяд төгрөг шаардлагатай, анхны дүрмийн сангийн 200 тэрбум төгрөгийг Засгийн газар гаргана гэж байна. Энэ их төсвийг зарцуулаад, хүлээлттэй байгаа иргэдийн 4 жил үргэлжилсэн дарааллыг шууд зохицуулах боломжтой юу гэдэг гол асуулт байна.
-Орон сууцны эрэлт ямар их байгааг энэ нь харуулж байна. Зарим банкан дээр дараалал нь бүр 7 жил болсон гэж байгаа. Энэ өнөөдрийнхөө хурдаар явбал урт хугацааны эх үүсвэрийн дутагдалтай байна. Монгол Улсад хүмүүс ихэвчлэн нэг эсвэл хоёр жилийн хугацаатай хадгаламж хийдэг. Заримдаа 5 жилийн бонд босгодог. Харин ипотекийн зээл 20-30 жилийн хугацаатай байдаг. Ийм богино хугацааны эх үүсвэрээр урт хугацааны зээл олгож болдоггүй. Тийм учраас богино хугацааны эх үүсвэрийг урт хугацааны эх үүсвэр болгон хувиргадаг байгууллагууд ажиллаж байгаа. Жишээ нь Монголын Ипотекийн Корпораци байна. Засгийн газар богино хугацааны эх үүсвэрийг урт хугацааны эх үүсвэр болгох тал дээр дэмжлэг үзүүлье гэж байгаа. Татварын хөнгөлөлтүүд олгох, Монголбанк тодорхой шаардлагуудаа зөөлрүүлэх, үүнийг Засгийн газрын бондтой адилтган үзэх зэрэг давуу талуудыг олгож байгаа юм байна. Ингэснээр зах зээлээс их хэмжээний эх үүсвэр татан төвлөрүүлж, ипотекийн болон барилгын салбар руу оруулах зорилготой байгаа.
Энэ нь нэг талаасаа богино хугацаанд их хэмжээний мөнгө босгож зах зээлд нийлүүлэх зорилготой шийдэл. Ерөнхийдөө улс төрийн зорилготой, сонгуулийн мөчлөгтэй уягдсан тал ажиглагдаж байгаа нь оновчгүй. Бидэнд гашуун туршлага бий. 2013 онд одоогийн хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэхдээ хязгаарлалтгүйгээр их хэмжээний мөнгө нийлүүлсэн. Үүний үр дүнд орон сууцны үнийн хөөрөгдөл бий болсон. Хүмүүс хямд хүүтэй, татаастай зээл авч байна гэж бодсон ч бодит хөнгөлөлтөө хүртэж чадаагүй. Учир нь орон сууцны үнэ огцом өссөн. Эцэст нь барилгын компаниудын эзэд л илүү ашиг хүртсэн.
Хэрэв хүн 100 сая төгрөгөөр байр авах гэж байсан бол 8 хувийн хүүтэй зээлээр авч байна гэж бодсон ч байрны үнэ 200 сая төгрөг болсон нөхцөлд тэр хөнгөлөлтийн үр ашиг алга болдог. Ийм нөхцөл байдлыг дахин давтахыг хүсэхгүй байна. Тиймээс таны хэлсэн тэр их хэмжээний мөнгийг огцом гаргаж болохгүй. Эдийн засгийн эрэлт, нийлүүлэлтийн тэнцвэрийг тооцоолж байж, бага багаар үе шаттай нэмэгдүүлэх ёстой. Мөн одоо хангалттай нийлүүлэлт байгаа эсэхийг харах хэрэгтэй. Нийлүүлэлтийн шок үүсгэж болохгүй. Учир нь Улаанбаатар хотод орон сууц барих газрын нөөц багасаж байна. Өндөр барилгууд барих шаардлага үүсэж байгаа ч төв хэсэг нь хэт төвлөрсөн. Дулааны эх үүсвэрийн асуудал ч бий. Ийм хэд хэдэн шалтгааны улмаас цаашид нийлүүлэлтийн шок үүсэх эрсдэлтэй. Өөрөөр хэлбэл, зах зээлд нийлүүлэх орон сууц хүрэлцэхгүй болох магадлалтай. Бидний зүгээс гэр хорооллын иргэдийг өөрсдийн хашаандаа тав тухтай амьдрах боломжийг бүрдүүлэх санал тавьж байгаа. Гэр, байшингаа дулаалж байгаа хүмүүст хөнгөлөлттэй зээл олгох хэрэгтэй. Эрчим хүчний хэмнэлттэй 26 байшин барьж, иргэд газар дээрээ үлдэн шинэ байшиндаа нүүж орох боломжтой төсөл хэрэгжүүлсэн. Газраа өгөөд оронд нь шинэ байшиндаа орж, үлдсэн төлбөрийг нь ипотекийн хөнгөлөлттэй зээлээр шийдэх боломж бүрдүүлсэн. Тэр төслийн хүрээнд амины орон сууцны зээл анх удаа гарсан. Ийм боломж байгаа учраас үүнийг илүү өргөн хүрээнд, олноор хэрэгжүүлэх шаардлагатай. Үүний тулд үйлдвэрлэлийг нь дэмжих хэрэгтэй. Эрчим хүчний хэмнэлттэй, ногоон орон сууцуудыг олноор үйлдвэрлэх шаардлагатай байна. Одоогоор ийм орон сууц барьж байгаа компаниудын хүчин чадал бага. Жилд 100 орчим байшин бариад түүнээс цааш өсөж чадахгүй байна. Тиймээс угсармал орон сууц шиг олноор үйлдвэрлэх загварыг хөгжүүлж, гэр хорооллын иргэд өөрийн хашаандаа ая тухтай амьдрах боломжийг бүрдүүлэх хэрэгтэй. Ялангуяа Улаанбаатар хотын хойд бүсийг уламжлалт хот төлөвлөлтийн ойлголтоор хамгийн таатай бүс гэж архитектур, хот байгуулалтын инженерүүд үздэг. Учир нь уулын энгэрт байрладаг, нар сайн үздэг, хотыг бүхэлд нь харах өндөрлөг бүс. Уг нь хамгийн үнэ цэнтэй газар гэсэн үг. Тэнд амьдарч байгаа хүмүүсийн олонх нь нүүх сонирхолгүй байдаг. Заавал хотын төв рүү төвлөрч, түгжрэл дунд амьдрах шаардлагагүй. Харин байгаа газартаа тав тухтай амьдрах боломжийг нь бүрдүүлэх хэрэгтэй. Гэтэл одоогийн бодлого дандаа өндөр орон сууцыг дэмжих чиглэлтэй байна.
-МАНАЙ УЛСАД ТАНИЛ ТАЛ, НӨЛӨӨ БҮХИЙ ЭСВЭЛ АШИГ СОНИРХЛЫН ХОЛБООТОЙ ХҮМҮҮСЭЭ ХАРААТ БУС ГИШҮҮН НЭРЭЭР ОРУУЛЧИХДАГ-
-Төрийн оролцоог хязгаарлаж чадах уу гэдэг асуулт байна. Одоогийн хуулийн төслийг харахад ТУЗ-ийн 9 гишүүнтэй, үүний 5 нь хараат бус байх юм байна. Ингэснээр төрийн оролцоог хязгаарлаж чадах болов уу?
-Тэрийг бол засаглалын асуудлаар шийдэх нь хамгийн чухал. Германд орон сууцны банкны тогтолцоо бий. Эх үүсвэр нь иргэдийн хадгаламжаар бүрддэг. Өөрөөр хэлбэл хүн өөртөө эсвэл үр хүүхдэдээ зориулж, жишээ нь залуу гэр бүл 5 жилийн дараа байр авна гэж зорилго тавиад өнөөдрөөс хадгалж эхэлдэг. Тэр хадгаламжийг төрөөс дэмждэг. Тухайлбал жилд 10 сая төгрөг хадгалсан бол 1 сая төгрөгийн бонус өгдөг. Харин хадгаламжаа хугацаанаас нь өмнө цуцалбал тэр бонус нь хүчингүй болдог. Ингэснээр тухайн хүн 5 жилийн зорилгынхоо төлөө тууштай хадгалж чадвал бонусаа авна. Дээрээс нь хуримтлалтай нь дүйцэх хэмжээний хөнгөлөлттэй эх үүсвэрийн зээл авах эрх нээгддэг. Энэ нь иргэдийн өөрсдийн хуримтлал дээр суурилсан урт хугацааны эх үүсвэрийг бий болгох боломжтой систем юм. Одоогийн яригдаж байгаа хувилбар нь зах зээлээс их хэмжээний мөнгө татаж нийлүүлэх хэлбэртэй байна. Хэрэв зах зээлд мөнгөний нийлүүлэлт огцом өсвөл инфляцыг хөөрөгдөх эрсдэлтэй. Харин хуримтлалд суурилсан системийн хувьд иргэн өөрөө хэрэглээгээ хязгаарлаж, мөнгөө хуримтлуулж байгаа учраас тэр мөнгө нь буцаад барилгын салбар руу орж, инфляцад үзүүлэх сөрөг нөлөө нь харьцангуй бага байдаг. Тиймээс энэ хоёр хувилбарыг зэрэг хэрэгжүүлэх боломжийг хамтад нь нээж өгөх нь зөв гэж бодож байна. Энэ систем зөвхөн Германд байдаггүй. Англи, Япон, Солонгос, сүүлд Казахстан зэрэг олон оронд хэрэглэгддэг. Ер нь дэлхий даяар нэлээд түгээмэл болсон, хуримтлал дээр суурилсан орон сууцны санхүүжилтийн тогтолцоо юм. Тэдгээр орны ТУЗ-ийн тогтолцоог харахад улс төрийн нөлөөллөөс ангид, мэргэжлийн банкируудаас бүрдсэн удирдлагын бүтэцтэй байдаг. Гол шийдвэрүүд нь мэргэжлийн түвшинд гардаг. Монголд бол өөр асуудал бий.
Төрийн өмчит болон хуулиар байгуулагдсан санхүүгийн байгууллагуудын ТУЗ-д ажиллаж үзсэн хүний хувьд хэлэхэд, хараат бус нэртэй ч үнэндээ хараат хүмүүс олон байдаг. Янз бүрийн арга замаар танил тал, нөлөө бүхий эсвэл ашиг сонирхлын холбоотой хүмүүсийг хараат бус гишүүн нэрээр оруулчихдаг. Тэгээд тэдгээр хүмүүс нь томилсон талынхаа үгнээс гардаггүй байдал ажиглагддаг. Энэ бол зөвхөн нэг байгууллагын биш, улс орон даяар ужгирсан асуудал.
Тиймээс хараат бус гишүүдийн тоог нэмэгдүүллээ гээд асуудал автоматаар шийдэгдэнэ гэж итгэхэд хэцүү байна. Иймээс миний өмнө ярьсан хуримтлалд суурилсан хувилбар илүү сонирхолтой, урт хугацаанд тогтвортой шийдэл байж магадгүй.
-Тэгэхээр хамгийн зөв хувилбар нь юу байхаар байна вэ? Танай Банкны холбооноос дэвшүүлсэн саналуудын хувьд?
-Энэ хувилбараар магадгүй ямар хүмүүс илүү дэмжигдэх вэ гэхээр дунд хэмжээний орлоготой, урьдчилгаа төлбөрийнхөө 30 хувийг бүрдүүлчихсэн иргэд рүү дэмжлэг нь илүү очих гээд байгаа юм. Хүүгийн түвшин нь одоогийн 6 хувийн зээлээс арай өндөр байна. Мэдээж зах зээлийн нөхцөл байдлаас хамаарна. Зах зээл дээрээс мөнгө босгож байгаа учраас банкнуудын арилжааны зээлээс арай бага хүүтэй бүтээгдэхүүн гарах гээд байгаа юм. Жишээ нь банкнуудын олгож байгаа зээл 14 хувь гэж бодъё. Харин шинэ байгуулагдах банкны зээл нь 10-11 хувийн хүүтэй байна гэж үзье. Нөгөө талд 6 хувийн ипотекийн зээл байна. Ингээд үндсэндээ гурван төрлийн бүтээгдэхүүнтэй болох гэж байна. Бидний санал бол үүгээр хязгаарлагдахгүй байх ёстой. Зарим зорилтот бүлэгт 6 хувиас ч доогуур хүүтэй нөхцөл байж болно. Өөрөөр хэлбэл бүх сегментийг хамарсан уян хатан тогтолцоотой болох хэрэгтэй. Ямар бүлэгт ямар хэмжээний дэмжлэг үзүүлэх вэ гэдэг бодлого тодорхой байх ёстой. Тухайлбал гэр хорооллоос яндан буулгаж байгаа, олон хүүхэдтэй залуу гэр бүл, анх удаа орон сууц худалдан авч байгаа иргэн, эсвэл өөрийн амины орон сууцаа барьж байгаа өрхөд хамгийн өндөр дэмжлэг очих ёстой. Төр хамгийн түрүүнд зорилтот бүлгээ тодорхойлох хэрэгтэй. Ингэж чадвал арилжааны банкууд тухайн иргэний нөхцөл байдалд тохирсон санхүүжилтийн шийдлийг гаргах боломжтой болно. Жишээлбэл, тухайн иргэн 6 хувийн эх үүсвэрээс тодорхой хэмжээний санхүүжилт авах эрхтэй байж болно. Учир нь тэр шаардлагуудыг хангасан байна. Үлдсэн хэсгийг нь 10-12 хувийн эх үүсвэрээс авах боломжтой байж болно. Харин дутагдаж байгаа хэсгийг нь арилжааны банк өөрийн бүтээгдэхүүнээр нөхөж санхүүжүүлж болно. Ингэснээр тухайн хүний хэрэгцээ, боломжид тохирсон шийдэл бий болно. Өөрөөр хэлбэл эцсийн хэрэглэгч төвтэй бүтээгдэхүүн бий болох юм. Одоогийн байдлаар санал болгож байгаа тогтолцоо нь нийлүүлэлт төвтэй байна. Нэг бол 6 хувийн зээл, эсвэл 10-12 хувийн зээл гэсэн цөөн сонголт санал болгож байгаа. Харин бидний хувьд хэрэглэгч төвтэй, иргэн бүрийн нөхцөл байдалд тохирсон уян хатан тогтолцоо хэрэгтэй гэж үзэж байгаа.
-Ярилцлагын төгсгөлд нэмж хэлэх зүйл байна уу. Ялангуяа ипотекийн төрөлжсөн банктай болох тухай асуудлын хүрээнд.
-Ямар ч байсан төр засаг энэ асуудалд анхаарч байгаад баяртай байна. Гэхдээ нийлүүлэлтийн шок үүсгэхгүй байх тал дээр онцгой анхаарах шаардлагатай. Хэт их хэмжээний мөнгө зах зээлд нийлүүлж, инфляц болон үнийн хөөрөгдөл бий болгох эрсдэлийг тооцох хэрэгтэй. Мэдээж засаглал хамгийн чухал асуудал. Хэдэн жилийн дараа дахин дампуурсан төрийн банкнуудын жишээ бий болмооргүй байна. Тиймээс засаглалын асуудалд онцгой анхаарах шаардлагатай. Мөн бүтээгдэхүүнүүдээ төрөлжүүлж, илүү олон сонголттой, уян хатан тогтолцоог бүрдүүлэх хэрэгтэй. Ялангуяа урьдчилгаа төлбөрөө бүрдүүлж чадаагүй иргэдэд чиглэсэн бодлого дутагдаж байна. Тиймээс урьдчилгаа төлбөрийн хуримтлалыг бий болгоход нь дэмжлэг үзүүлэх механизмуудыг энэ хуульд тусгах шаардлагатай. Олон улсад сайн туршлага, амжилттай хэрэгжиж байгаа загварууд байсаар байхад тэдгээрийг төдийлөн авч үзэхгүй, хэлэлцэхгүй байгаа нь харамсалтай. Манай байгууллага олон удаа санал хүргүүлсэн. Гэвч эдгээр саналыг төдийлөн тусгахгүйгээр яг энэ хувилбараар явна гэсэн байр суурь давамгайлж байгаа харагдаж байна.
-Ярилцсанд баярлалаа. Танд амжилт хүсье.
