Улаанбаатар хотод орон сууцны үнэ өсөж байгаа гэдэг нь шинэ зүйл биш болсон. Харин "үнэ өсөх тусам байртай болох боломж хэнд үлдэж байгаа" вэ гэсэн асуулт улам хурцаар тавигдах болжээ. Учир нь орон сууц бол зах зээл дээрх энгийн бараа бүтээгдэхүүн бус, иргэдийн амьдрах суурь хэрэгцээний нэг. Гэвч сүүлийн жилүүдийн энэ хэрэгцээ дундаж болон түүнээс доош орлоготой өрхийн хувьд мөрөөдөл болж хувираад байна.
Үндэсний статистикийн хороо болон Монголбанкны орон сууцны үнийн индексийн мэдээллээр Улаанбаатар хотын орон сууцны үнэ сүүлийн жилүүдэд тогтмол өсжээ.
Тодруулбал, 2026 оны эхний улирлын байдлаар шинэ орон сууцны дундаж үнэ нэг метр2 нь 4.7-5 сая төгрөгт хүрсэн байна. Харин 2020 онд энэ үзүүлэлт ойролцоогоор 2.8 сая төгрөг байсан бөгөөд зургаан жилийн хугацаанд үнэ 70 гаруй хувиар өссөн үзүүлэлттэй байгаа гэсэн үг.
2023 онд зарим дүүрэгт шинэ байрны үнэ 2.5-4 сая төгрөг байсан бол 2026 онд дундаж үнэ 4.76-5.03 сая төгрөг болсон байгаа. Өөрөөр хэлбэл гуравхан жилийн дотор шинэ орон сууцны дундаж үнэ 44 хувиар өссөн гэж ойлгож болно. Харин хуучин орон сууцны үнэ мөн хугацаанд бараг 55 хувиар өсжээ. Өнөөдөр Улаанбаатар хотод 60 метр2 талбайтай дундаж орон сууц худалдан авахад ойролцоогоор 285-290 сая төгрөг шаардлагатай байгаа. Ипотекийн зээлийн 30 хувийн урьдчилгаа төлбөрийг тооцвол 85-90 сая төгрөгийн эхний төлбөр бүрдүүлэх шаардлагатай гэсэн үг. Энэ тоо энгийн л нэг амьдралтай бидэнд өндөр мэт санагдаж болох ч зах зээлийн нөгөө талд байгаа үнийн түвшинтэй харьцуулахад бүр өөр дүр зураг харагдана.
-SHANGRI-LA RESIDENCE-ИЙН НЭГ МЕТР2 ТАЛБАЙ НИЙСЛЭЛИЙН ЭНГИЙН ШИНЭ ОРОН СУУЦНЫ ДУНДАЖ ҮНЭЭС 7.3 ДАХИН ӨНДӨР-
Үл хөдлөх хөрөнгийн “Зөв эргэлт” проперти компанийн мэдээллээр Монголын хамгийн өндөр үнэтэй орон сууцны нэг метр2 талбай дараах үнэтэй байна.
- Shangri-La Residence – 35 сая
- Minister Tower – 13 сая
- Sky Garden – 10 сая
Shangri-La Residence-ийн нэг метр2 талбай нийслэлийн энгийн шинэ орон сууцны дундаж үнээс 7.3 дахин өндөр үнэтэй байгаа гэсэн үг. Өөрөөр хэлбэл тус байрны нэг метр2 талбай худалдаж авах мөнгөөр дундаж үнэтэй орон сууцнаас долоогоос найман метр2 талбай авах боломжтой гэсэн үг. Мөн эдгээр тансаг байрны хамгийн бага талбайтай орон сууцны үнийг авч үзвэл.
- Shangri-La Residence – ₮1 тэрбум
- Sky Garden Residence – ₮1 тэрбум
- Minister Tower – ₮952 сая
Shangri-La Residence-ийн хамгийн жижиг орон сууцны үнээр өнөөдрийн зах зээл дээр 280-290 сая төгрөгийн үнэтэй дундаж орон сууц 21 орчмыг худалдан авах боломжтой байна.
-ӨНДӨР ЗЭРЭГЛЭЛИЙН ОРОН СУУЦУУД НИЙТ ЗАХ ЗЭЭЛИЙН БАГАХАН ХЭСГИЙГ ЭЗЭЛДЭГ Ч ҮНИЙН БОСГО ТОГТООХ ЗАМААР БУСАД БАЙРНЫ ҮНЭД ШУУД БОЛОН ШУУД БУСААР НӨЛӨӨЛДӨГ-
Үүнийг үл хөдлөх хөрөнгийн эдийн засагт “price anchoring” буюу үнийн жишиг тогтоох нөлөө гэж тайлбарладаг байна. Зах зээл дээр тодорхой өндөр үнэ бий болсноор дараагийн орон сууцуудын үнэлгээг түүнтэй ойртуулан тогтоох хандлагыг тайлбарлаж буй нь энэ юм. Өөрөөр хэлбэл маш өндөр үнэтэй орон сууц бий болсон нөхцөлд түүнтэй ижил байршил, ижил ангиллын дараагийн орон сууцуудын үнэ тогтоохдоо ойролцоох орон сууцны үнэлгээг баримжаа болгох магадлал нэмэгддэг гэж ойлгож болно. Үүнийг дагаад газрын үнэ өсдөг. Газрын үнэ өсөхөөр шинэ байрны өртөг нэмэгддэг. Өртөг өсөхөөр орон сууцны үнэ дахин өсөхийн үндэс суурь нь . Тиймээс өндөр зэрэглэлийн орон сууцууд нийт зах зээлийн багахан хэсгийг эзэлдэг ч үнийн босго тогтоох замаар бусад байрны үнэд шууд болон шууд бусаар нөлөөлөх боломжтой гэж судлаачид үздэг аж.
Орон сууцны үнэ өссөн шалтгааныг зөвхөн цемент, арматурын үнэ зэргээг тайлбарлахад бэрх. Хотжилт, газрын үнэ, хөрөнгө оруулалтын эрэлт, зах зээлийн бүтэц зэрэг олон хүчин зүйл нөлөөлж байгаа. Гэхдээ эдгээр хүчин зүйлээс хамгийн чухал нь иргэдийн орлого орон сууцны үнийн өсөлтийг гүйцэж чадаж байгаа эсэх юм. ҮСХ-ны мэдээллээр дундаж цалин сүүлийн жилүүдэд өссөн ч орон сууцны үнийн өсөлтийн хурд түүнээс өндөр хэвээр байна. Өнөөдөр 288 сая төгрөгийн үнэтэй 2 өрөө орон сууц худалдан авахын тулд хамгийн багадаа 86.4 сая төгрөгийн урьдчилгаа төлбөр шаардлагатай.
Хэрэв өрх сар бүр нэг сая төгрөг тогтмол хуримтлуулдаг гэж үзвэл урьдчилгаа төлбөрөө бүрдүүлэхэд долоон жил гаруй хугацаа шаардагдана. Энэ хугацаанд байрны үнэ огт өсөхгүй гэж тооцсон нөхцөлд шүү дээ.
Харин бодит байдал дээр орон сууцны үнэ жил бүр өссөөр байх нь лавтай. Нэг талд нь тэрбумаар хэмжигдэх үнэтэй орон сууц худалдаалагдаж байхад нөгөө талд нь дундаж өрхүүд урьдчилгаа төлбөрөө бүрдүүлэхийн тулд олон жилийн турш махрашгүй зүтгээд ч энгийн нэг орон сууцанд орьё гэсэн хүсэл нь мөрөөдөл болж үлдээд байгаа нь харамсалтай.
